上山容易下山难 自持租赁房遭遇困境【开云App官方下载】

陶婷 在万众瞩目中，首批企业“谦和出租房”千呼万唤惜出来。4月13日，据多家媒体报道，北京首批企业谦和出租房项目之一万科翡翠书院将要启动预租。

这是2016年北京明确提出“希望房地产开发企业谦和部分住宅作为出租房源”后，入市的首批“企业谦和出租房”。万科翡翠书院坐落于海淀区北清路与永澄北处北1000米的永丰地块，是北京万科发售面向大中关地区科技人才的高品质出租社区。作为第一个吃螃蟹的人，2016年，万科高价夺下这个百分百谦和地块后，此地块的建设模式以及产品定位，之后也沦为舆论的焦点。其何去何从，坊间曾先后传言：竣工房屋后整体租赁给百度、小米员工内部股份等等，而今这个项目将要入市了，并且定位于高端提高性长出租公寓，谜团也却是继续揭露了。

只好的定位2016年，北京万科成功取得了海淀两个地块，海淀18号地块和19号地块。18号地块由北京万科以50亿元高价分开取得。海淀19号地块由北京万科与北京寄居总构成的联合体取得，某种程度拿地资金高达59亿元。万科一口气高价拿地两块，这在当时引发轩然大波。

对该地块的未来定位以及建设模式当时有诸多猜测，因万科“随园”的顺利之鉴，有人分析称之为此地块将竣工轻资产养老项目；还有人称不会竣工酒店式公寓用作租赁。翡翠书院的前身乃是海淀永丰18号地块和19号地块。

2018年3月份，18号地块获得建设工程规划许可证和施工许可证。4月12日，北京万科公布消息称之为，万科翡翠书院将启动预租，一期获取1000套左右的出租型住房，共计90平方米三居室和180平方米四居室两种户型。

翡翠书院三居室月租金为1.5万元-1.8万元，四居室月租金为3万元-4万元，其中三居室占到比70%左右，四居室占到比30%左右。重复使用可签下的最久租赁期为10年。

以定坐落于高品质出租社区，面向高端提高型人群，万科今天的定位与当2016年业内的预判相距甚远。较之于养老等具备公益性质的运营模式，高端提高性长出租公寓的运营模式极具现实性。在阳光100副总裁范小冲显然，万科翡翠书院定位于高端人群实属不得已而为之。

“2016年以来信贷放宽，REITs进展较慢，万科拿地价格太高，并且与之设施的精装修等交付给标准，造成成本过低，对于房企来说，资金压力之大可想而知”，范小冲说道。多位业内人士得出的理由也如出一辙：该地块总价高达50亿，典型的面粉喜过面包，并且是北京首个谦和出租住宅地块，停售70年，不能竣工高端住宅展开出租。

万科郁亮曾在公开场合讲话称之为，发展出租住宅还面对一些问题，比如税负较轻、房地产信托投资基金（REITs）进展较慢，地方对于发展出租住宅的动力严重不足等。这也从侧面佐证了在出租住宅方面困难重重，万科也是摸着石头过河，一步一探寻。减轻资金压力税负较轻、房地产信托投资基金（REITs）进展较慢、地方动力严重不足等一系列问题有如一座大山力在出租住宅身上。

万科否采取行动大力应付呢？问是认同的。万科在北京拿两块谦和住宅地之时，曾尝试通过众筹模式，把项目拆卸分为参予众筹的企业可以拒绝接受的份额。这种模式由万科研发，参予众筹的企业出资，这些企业后期还要出资作为物业管理和设施项目的运营费用。如此一来，万科可以提前交还现金，并消弭风险；而参予众筹的企业则可以享用较低的租赁价格，以及万科的高质量设施服务。

然事与愿违，2017年4月14日，北京市寄居建委拒绝开发商谦和商品房持有人年限与土地出让年限完全一致，且最久租期不得多达10年、不得以租代售。因为无法移往房屋的产权，所以参予众筹的企业必须取得长年租约才可以享用与开价对等的房屋权益。而文件中规定，租期不得多达10年、不得以租代售，这就相等把众筹参与方的参予可能性生生掐断了。

而后的5月份，万科牵头上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发动正式成立中城乾元基金。万科出资11.59亿元，上海国际信托出资37.37亿元，上海中城勇逸投资中心出资4.5亿元，其他投资者各出资100万元，资金用作万科永丰18号地块研发建设。这53.8亿元的基金减轻了万科谦和资金的压力。

但这意味着是饮鸩止渴，佰思社地产投资咨询董事总经理公衍奎指出，基金只是继续减轻了万科谦和资金压力，基金跟银行借款一样，届满是必须还的，且我国基金的成本极高，基金投资拒绝回报率低。据涉及资料表明，中城乾元基金于2017年5月正式成立，期限为3年，除北京万科出资11.95亿元外，其他4家法人出资总额为41.9亿元。万科翡翠书院竣工时间与中城乾元基金届满日期吻合。

这也就意味著，在翡翠书院竣工之后，万科就要踏上借钱之路了。盈亏恐难均衡万科竭尽所能，希冀万科翡翠书院构建盈亏均衡，但就目前显然这有点无以。根据万科发布租金价格，万科翡翠书院平均值年租金为2000元/平方米-2400元/平方米，如果项目全部竣工且100%租赁，每年租金收益约为2.73亿元到3.28亿元之间，10年租金收益为27.3亿元到32.8亿元之间。

这意味著万科翡翠书院项目投资报酬周期最少在10年以上。易居研究院智库中心研究总监贤迈进指出，对于10年期的概念来说，实质上显然是无法覆盖面积成本的。所以从这个看作，确实要返本的有可能要等第二个10年的租赁期，这样才可以考虑到成本的回笼和收益的提升。公衍奎认为，建房成本、拿地成本、翻新费用、运营成本等联合包含了一个项目的成本价格。

万科“翡翠书院”想盈利的可能性较小。假设10年长租期100%满租，10年租金收益大约为27.3-32.8亿元，远远不够拍电影地价。这其中还不还包括建房成本、翻新成本以及先前的运营确保成本。

并且，目前还没只能靠一笔“首付”构建项目的现金流回正。10年时间的收益，甚至有可能近高于万科所说的将近2%的资金回报率。最为留意的是，根据涉及数据表明，18号地块三居室约有1063套，建筑面积约为9.57万平方米；四居室约有227套左右，建筑面积为4.1万平方米左右，即18号地块共计大约1300套的房源。退一步而言，1300套的房源，并不低廉的房租，翡翠书院未来有多少潜在的租房客户也是未知数。

海淀区某中介讲解称之为，海淀区域的同等房源每月租金情况基本是5室2厅3卫141平方米精装修为15000元，4室2厅2卫197平方米整租10000元，而翡翠书院3室月租金为1.5万元-1.8万元，4居室月租金为3万元-4万元。西南证券首席策略分析师张刚指出，除非是海归或者是由公司借钱租下来，否则很难有人不愿出有这么一大笔钱去租房，一般具备同等经济能力的人都早已有房子，而会去租房寄居；即便有租房，但以这个经济实力，也会买了房子。更何况万科翡翠书院房租市价低于其他房屋价格。

公衍奎指出，在中国人显然，传统的财产承传思想依旧不存在，花上如此大价格同住房屋，到头来房屋还是别人的，似乎大多数人是拒绝接受没法的。坐落于中关村的某著名互联网公司高管李先生回应，除非是小区有充足更有人的受到影响条件，否则与市面上大同小异的高端住宅，近无法更有他住进，更何况若执着优惠平稳，10年租期就意味著最少得花上180万高额租金。花上如此大的一笔资金租房还不如自己买房。

有网友堪称诙谐认为，按照万科以定的70年折算1260万，北清路永丰地区同等面积房子现价不过400万，这种改革的意义确有？就是抢劫。值得一提的是， 19号地块迄今为止没动工消息，寄居总在2017年悄悄解散了19号地块。

谦和出租以何为时隔？万科翡翠书院谦和出租将以何为继呢？从企业层面而言，贤迈进认为，未来的问题在于，此类房子某种程度是给类似于科技人员获取一个居所，而是必须在租售同权的地方做到各类创意，比如说获取租房以后的分数落户等各类设施。这样出租项目的意义就不会较为大，也有助出租产品的推展，市场的抨击声会增加，接纳和解读的心态不会减少。从资金回笼的看作，这笔交易似乎是不划算的，或者说房屋销售回笼资金效果更佳。

所以类似于企业如果前期出租效果好，那么大力展开租金证券化等也是有适当的。若将先前潜在租金展开票据，那么就可以重复使用回笼资金，这样就可以空缺成本。从政府层面而言，上海中原地产分析师卢文曦敦促，不应减缓实施与之设施的涉及政策，来规范出租住宅市场。

政府通过扶植企业参予出租活动，减低企业经营压力，规范出租市场操作者，提升出租市场水平，进而超过完备出租体系的目的。阳光100副总裁范小冲就很期望国家实施与之设施的涉及政策，同时他指出，未来也定不会有专业出租公司来插手，提升收益、降低成本，通过资本市场层面来解决问题。出租住宅某种程度是非常简单的楼盘问题，有可能更加必须南北专业化、连锁化、品牌化。

百分百谦和出租住宅，万科是第一例，但不是最后一例。据涉及数据统计资料，自2016年11月份北京发售谦和地块后，截至2017年12月，还包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市总计成交价谦和和出租用地多达100宗，可获取大约400万平方米的出租面积。

而投身于出租住宅的房企之中，中铁、保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、石榴集团和绿城等房企赫然在名单之中。由此看来，出租住宅领域规模蔚为相当可观，且形势喜人。

然而 ，长租公寓形式报酬周期长，在国内还意味着是个新生事物。在以上名单之中，还没一个热卖卖座的顺利案例可可供糅合，甚至经常出现任性扣留金、服务费的消息，比如蛋壳公寓被轰套路租客。因而，无论是不是如万科高价拿地后，踏上只好的失望定位之路，对大多数谦和出租住宅的房企来说，以何种形式落地，必须融合各家实际情况，利弊权衡找寻突破口了。

而政府必须给与一定的政策反对，集中力量实施涉及设施政策，避免在出租住宅市场种下龙蛋，进账跳蚤，这很最重要！。

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